Paket Kebijakan Properti Asing : Solusi Pengaturan kepemilikan Rumah Hunian bagi Warga Negara Asing.
Tempat tinggal atau hunian merupakan
sesuatu yang mutlak bagi setiap orang. Kebutuhan akan tempat tinggal tidak
hanya dirasakan warga negara Indonesia,tetapi juga warga negara asing. Dengan pertimbangan untuk lebih memberikan kepastian hukum
pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan
di Indonesia, Presiden Joko Widodo pada tanggal 22 Desember 2015 lalu, telah
menandatangani Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 tentang
Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan
di Indonesia.
Kepemilikan
rumah tinggal atau hunian bagi orang asing pada dasarnya telah diatur dalam PP
Nomor 41 tahun 1996 tentang pemilikan rumah tinggal atau hunian oleh orang
asing yang berkedudukan di Indonesia. Namun PP itu dianggap kurang marketable
sehingga mendorong pemerintah untuk menerbitkan aturan baru melalui PP Nomor
103 tahun 2015.[1]
Pemerintah beralasan lahirnya PP ini dapat kembali menggairahkan perekonomian
Indonesia disektor properti yang sedang lusu ditambah masalah jatuhnya nilai
tukar rupiah terhadap dolar Amerika serikat.
Terbitnya PP
ini langsung menuai pro kontra dikalangan masyarakat, pihak developer
atau pengembang properti tentu sangat mendukung lahirnya PP yang mengizinkan
Warga Negara Asing memiliki properti di Indonesia . Hal ini karena dengan
adanya ketentuan ini maka akan memberikan peluang besar bagi para developer untuk menjaring konsumen dari luar negeri.
Namun, disisi lain terbitnya PP ini dinilai sebagai suatu tindakan
diskriminatif dan terlalu memanjakan warga asing,serta dianggap sebagai
kemununduran dari reforma agraria.
Hak pakai.
Status hak pakai merupakan amanat
undang-undang no 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok agraria.Rumusan
umum mengenai Hak pakai sebagai hak atas tanah tersebut diatur dalam ketentuan
pasal 41 Undang-undang pokok agraria,yang menyatakan sebagi berikut:[2]
(1) Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan
dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau
tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan
dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa
dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.
Berdasarkan pp ini orang asing dapat
memilki rumah hunian dengan hak pakai.[3] Adapun penjelasan mengenai jenis rumah
tempat tinggal atau hunian lebih rinci dijelaskan dalam pasal 4 PP ini yang
menyatakan:[4]
Rumah tempat
tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 2 ayat (1) merupakan:
a. Rumah Tunggal
di atas tanah:
1. Hak Pakai;
atau
2. Hak Pakai di
atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
b. Sarusun yang dibangun di atas bidang
tanah Hak Pakai.
Permasalahan
yang muncul kemudian adalah PP ini tidak membatasi bahwa hak pakai itu
diberikan hanya atas tanah negara sebagaimana yang diatur dalam UUPA.
Konsekuensi dari tidak adanya pembatasan hak pakai hanya untuk negara melainkan
juga atas tanah hak milik pribadi ini adalah pemerintah akan mengalami
kesulitan dalam mengontrol dari kepemilikan rumah bagi warga negara asing
dengan hak pakai ini. Hal ini dikarenakan karena warga negara asing akan lebih
mudah memonopoli tanah di Indonesia. Sebagaimana yang sudah terjadi di Bali dan
Lombok, banyak lahan yang telah beralih kepemilikan dari warga negara Indonesia
ke warga negara asing. Kemudian dengan terbitnya PP ini akan semakin memicu
peralihan kepemilikan lahan ketangan orang asing secara lebih massif.
Jangka waktu
Sementara
menyoal jangka waktu PP baru ini memberikan hak pakai untuk rumah tinggal pada
orang asing untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka
waktu 20 tahun. Dalam hal jangka waktu
perpanjangan sebagaimana dimaksud berakhir, Hak Pakai dapat diperbarui untuk
jangka waktu 30 tahun. Adapun rumah tinggal diatas tanah hak
pakai diatas tanah hak milik yang dikuasai berdasrkan perjanjian sebagaimana
yang dimaksud diberikan hak pakai untuk jangka waktu yang disepakati tidak
lebih lama dari 30 tahun . dan dapat
diperjanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun sesuai kesepakatan dengan
pemegang ha katas tanah,dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama
30 tahun sesuai dengan kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.[5]jadi total hak pakai yang dapat
digunakan oleh warga negara asing adalah selama 80 tahun.
Durasi
yang mencapai 80 tahun ini dianggap sebagai suatu yang sangat janggal. Hal ini
dikarenakan berdasarkan PP no.40 tahun 1996,hak pakai baik atas tanah negara
maupun diatas tanah hak milik pribadi jangka waktunya hanya 25 tahun dan tidak dapat
diperpanjang.[6] Sehingga
akan menjadi hal yang sangat ironi ketika warga negara Indonesia hanya dapat
menggunakan hak pakai selama 25 tahun, sedangkan warga negara asing bisa
mencapai 25 tahun. Begitupun dalam Undang-undang No.25 tahun 2007 tentang
penanaman modal,hak pakai yang diberikan maksimal 70 tahun. Hal ini menjadi
pertanyaan besar bagaimana bisa
kepemilikan properti pribadi orang asing diberi hak yang lebih lama daripada
hak pakai untuk keperluan investasi asing.
Kebijakan
pemilikan tempat tinggal atau hunian bagi warga negara asing yang berkedudukan
di Indonesia oleh menurut sebagian pihak adalah suatu hal yang diskriminatif
dan terlalu memanjakan warga negara asing. Namun disisi lain,tak dapat
dipungkiri bahwa dengan di berikannya hak kepada warga negara asing untuk
memilki hunian,sehingga warga negara asing yang memiliki kepentingan di
Indonesia diberikan medium yang pas yang nantinya berimplikasi pada
meningkatnya sektor penjualan properti dalam negeri.
Pendapatan
sektor properti
Saat ini harga properti
di Indonesia merupakan salah satu yang terendah di asia, apalagi dibandingkan
dengan negara maju seperti Amerika Serikat atau Inggris. Rendahnya kepemilikan properti
di Indonesia disebabkan karena kebijakan properti Indonesia dianggap tidak
bersahabat dengan WNA yang ingin memiliki hunian. Di Amerika ,harga produk
property komersial (apartemen) sebanyak 16.216 dollar AS, sedangkan di
Indonesia hanya 1.287 dollar AS tidak hanya itu di negeri paman sam,orang asing
dapat membeli high rise apartement (hunian
vertikal) maupun landed property (rumah
horizontal), serta bisa mendapatkan housing
mortage sampai 30 tahun,tidak ada bedanya dengan orang amerika asli.
Sedangkan di Singapura,harga apartemen bisa mencapai 11.324 dollar AS per unit.
Di negara tetangga kita ini,orang asing bisa membeli high rise apartement tetapi tidak dapat membeli landed property.[7]
Kebij akan
paket properti asing merupakan gagasan aplikatif yang dapat digunakan untuk
mengelola kepemilikan rumah hunian bagi warga negara asing yang ada di
Indonesia. Paket kebijakan ini berorientasi pada penegasan hak pakai yang dapat
digunakan warga negara asing,serta pengaturan harga dan jumlah hunian yang
dapat dimiliki,kemudian hasil dari pajak
properti tersebut dapat digunakan untuk
pembangunan sejuta rumah bagi warga miskin.
Penegasan
Konsepsi Hak pakai
Penegeasan
konsep hak pakai bagi warga negara asing merupakan langkah awal paket kebijakan
properti bagi WNA. Melalui mekanisme ini, WNA diharapkan mengetahui status
kepemilkian hunian yang ia miliki. Pemerintah melalui kementrian agraria dan
tata ruang /badan pertanahan nasional (ATR/BPN) harus mampu berkoordinasi
dengan baik dengan pihak pengembang
properti untuk memberikan informasi akurat bagi warga negara asing yang ingin
memilki rumah hunian. Selain itu,
Kementrian ATR/BPN juga harus mampu melakukan pengawasan mulai dari persyaratan
WNA yang ingin memiliki hunian di Indonesia, serta mengawasi praktik-praktik
kepemilikan hunian WNA. Jangan sampai kasus-kasus kepemilikan tanah
terselubung, dimana WNA memiliki rumah hunian yang mengatasnamakan orang lain
berdasarkan suatu perjanjian tertentu.
Pengaturan
harga dan jumlah hunian yang dapat dimiliki
Berdasarkan
keputusan menteri ATR/BPN menetapkan bahwa batas harga properti yang dibolehkan
untuk dimiliki oleh WNA adalah sebesar Rp.5 Milyar untuk apartemen dan Rp.10
Milyar untuk rumah tapak. Penetapan batas harga tersebut dinilai cukup untuk
mengakomodasi kalangan WNA yang ingin memiliki properti di Indonesia[8]
Untuk jumlah hunian yang dapat dimiliki adalah hanya terbatas pada satu rumah
hunian saja. Hal ini dikarenakan alasan efisiensi penggunaaan lahan,sehingga rumah hunian ini tidak dimonopoli oleh satu
pihak saja.
Pajak
properti WNA sebagai sarana mewujudkan sejuta rumah bagi rakyat miskin
Saat ini pekerja asing
yang bekerja di Indonesia tercatat 84.452 orang,hal ini merupakan potensi pasar
properti yang sangat besar,dengan potensi permintaan sekitar 10.000 unit
pertahun. Ketua umum dewan pimpinan pusat real estate (REI) menghitung pendapatan
yang bisa diperoleh negara dari pajak penjualan apartemen untuk orang
asing,menurutnya jika apartemen untuk orang misalnya 250.000 dollar AS per
unit,maka transaksi dalam setahun bisa mencapai
Rp.25 Triliun. Adapun pajak yang bisa diraup dari transaksi tersebut
sebesar Rp.5 triliun pertahun. Jenis pajak itu anatara lain dari pajak
pertambahan nilai (Ppn) 10 persen,bea perolehan hak atas tanah dan bangunan
(BPHTB) 5 persen, serta pajak penghasilan (Pph) sebanyak 5 persen.[9]
Dengan pajak yang mencapai Rp.5 Triliun maka dapat dipakai untuk membangun
rumah sederhana sehat (RSH). Sedikitnya dapat dibangun 500.000 unit RSH atau
200.000 unit rumah susun sederhana milik (rusunami)
Besarnya
peluang orang asing untuk membeli properti asing di Indonesia seharusnya dapat
direspon dengan baik. Hal ini tentu harus dimanfaatkan oleh para pemangku
kepentingan dalam negeri,terutama pemerintah dikalangan swasta untuk sama-sama
mempersiapkan sistem serta perangkat pendukung perekonomian yang efektif. Oleh
karena itu Kebijakan paket properti asing merupakan solusi jitu dalam mengatasi
permasalahan kepemilikan rumah hunian bagi WNA yang berkedudukan di indonesia
DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Aminuddin salle.dkk. 2011. Bahan
ajar hukum agraria. Makassar: ASPublishing
Produk Hukum:
Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah
No 103 tahun 2015 Tentang Pemilikan rumah
tempat tinggal atau hunian bagi warga negara asing yang berkedudukan di
Indonesia .
Internet:
___,Asia Square
Meter Prices.(http://www.globalpropertyguide.com/Asia/square- meter-prices).
Kompas.com. Tak
perlu khawatir orang asing memiliki property. http://lipsus.kompas.com/grammyawards/read/2010/02/04/17395226/Tak. Perlu.Khawatir.Orang.Asing.Memiliki.Properti,
Kompas.com.PP 103 2015
Diskriminatif dan terlalu memanjakan orang asing,
Rifki maulana dan haffiyan. Kepemilikan asing pengembang apresiasi batas harga,.http://www.reidkijakarta.com/kepemilikan-asing-pengembang- apresiasi-batas-harga/ .
[1]Kompas.com,PP 103 2015 Diskriminatif dan terlalu memanjakan orang asing,http://properti.kompas.com/read/2016/01/22/145129521/PP.103.2015.Diskriminatif.dan.Terlalu.Memanjakan.Orang.Asing?page=all, Diakses pada 28 februari 2016
[2] Undang-undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok Agraria Bagian
VI pasal 41.
[3] Peraturan
pemerintah No.103 tahun 2015 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian
bagi warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia pasal 2
[4] Peraturan
pemerintah No.103 tahun 2015 pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi warga
negara asing yang berkedudukan di Indonesia pasal 4
[5] Peraturan
pemerintah no 103 tahun 2015 Peraturan pemerintah No.103 tahun 2015 pemilikan
rumah tempat tinggal atau hunian bagi warga negara asing yang berkedudukan di
Indonesia pasal
pasal 6 dan 7
[6] Aminuddin
salle.dkk,2011,Bahan ajar hukum agraria,
Makassar,ASPublishing,hlm 135-136
[7]___,Asia Square Meter Prices, (http://www.globalpropertyguide.com/Asia/square-meter-prices). Diakses
pada 26 februari 2016
[8]Rifki maulana dan haffiyan, Kepemilikan
asing pengembang apresiasi batas harga, http://www.reidkijakarta.com/kepemilikan-asing-pengembang-apresiasi-batas-harga/ . Diakses pada 2
maret 2016
[9]Kompas.com,Tak perlu khawatir
orang asing memiliki property, http://lipsus.kompas.com/grammyawards/read/2010/02/04/17395226/Tak.Perlu.Khawatir.Orang.Asing.Memiliki.Properti, Diakses 5 maret 2016